Sobre la Venta de Bienes Inmuebles

La Ley del Impuesto sobre la Renta, siempre ha exigido que las empresas emitan comprobantes fiscales de todas las operaciones que realicen, lo que desde luego incluye a las ventas de inmuebles que dichas entidades lleven a cabo. En materia de personas físicas, generalmente esa Ley no ha exigido la emisión de un comprobante, salvo que se trate de aquellas que realizan actividades empresariales.

Como una práctica generalizada, durante muchos años nunca se emitieron comprobantes fiscales por las operaciones de venta de inmuebles, ya se tratara de empresas o de personas físicas en general, y se consideraba que el comprobante de la operación era la propia escritura pública en la que se hacía constar la venta del inmueble, sin que existiera una regulación fiscal que así lo permitiera.

En función de lo anterior, las autoridades fiscales, en los últimos años, a través de reglas administrativas aceptaron esa práctica, señalando que no era necesaria la emisión de comprobantes cuando se trataba de ventas que se hacían constar en una escritura pública.

Así las cosas, el adquirente del inmueble, conforme a dichas reglas administrativas, podía comprobar su costo de adquisición, para todos los efectos fiscales, con la escritura pública.

Sin embargo, con motivo de la implementación de la factura electrónica, ya no se permite que la escritura pública como tal sirva de comprobante fiscal de la adquisición de un inmueble. Por lo que en principio el vendedor tendría que proporcionarle al comprador una factura electrónica para que éste en el futuro pueda demostrar el costo de adquisición del inmueble para efectos fiscales.

Este nuevo entorno no ha resultado fácil de implementar, ya que no en todos los casos resulta factible o práctico que el vendedor del inmueble emita una factura electrónica. Por ejemplo supongamos que un ama de casa decide vender su inmueble y no realiza actividades por las que esté obligada a la emisión de facturas electrónicas.

En función de lo anterior, las autoridades fiscales han venido
dictando una serie de disposiciones de carácter administrativo, por medio de las cuales han tratado de solucionar esta problemática.

Conforme a dichas regulaciones, cuando el vendedor sea una persona moral, será ésta quien emita la factura electrónica al adquirente. Y cuando el vendedor sea una persona física en principio será el notario quien emita la factura electrónica como un anexo o complemento de la que haya emitido para amparar sus honorarios, a menos de que se trate de los siguientes casos:

a) La transmisión del inmueble sea por causa de muerte o a título gratuito.

b) Cuando las partes hagan constar que están de acuerdo en que vendedor sea quien emita la factura electrónica.

c) Cuando el vendedor sea persona física que realice actividades empresariales.

En estos casos, resulta claro el motivo por el cual al notario se le libera de la obligación de emitir la factura electrónica, ya que se trata de operaciones sin valor o bien en las que el vendedor debe emitir la factura.

Sin embargo existen otros supuestos como son aquellas operaciones en las que se transmite la propiedad del inmueble por adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias, o por la formalización de contratos privados traslativos de dominio a título oneroso, en las que se exime al notario de emitir la factura electrónica y que por las características de la transacción quien transmite la propiedad tampoco emite una factura, quedando el adquirente sin un comprobante fiscal que ampare su costo de adquisición, por lo que es deseable que se aclare que en estos casos la propia escritura pública sea el comprobante fiscal.

C.P.C. Jesús Alvarado Nieto
Integrante de la Comisión Fiscal
Instituto Mexicano de Contadores Públicos